McSween dans le champ

J’ai adoré le fameux slogan de Pierre-Yves McSween « En as-tu vraiment besoin ? » C’est la base de la survivance dans un système capitaliste agressif. Mais parfois, il entre dans la rumeur et peut-être dans la crainte que sa profession entretient. On se souviendra que notre Premier ministre, comptable lui aussi, a placé les millions de la vente de ses actions de Transat dans des obligations du Québec… Allo Warren Buffet.

Pierre-Yves McSween, dans sa chronique du 10 janvier sur 98,5, traitait de Jarislowsky et du coût de l’immobilier. L’exemple choisi était un duplex à 715 000 $ comportant un logement au rez-de-chaussée et deux petits appartements à l’étage rapportant chacun 750 $ par mois.

Le calcul du comptable montrait une mise de fonds de 157 000 $, une hypothèque de 628 000 $, sachant qu’il fallait ajouter 70 000 $ (ou au moins 60 000 $) pour stabiliser les fondations. Il indiquait aussi près de 200 000 $ de rénovations pour moderniser l’immeuble.

Ce qui, selon McSween, allait constituer un loyer mensuel de 2500 $ pour l’acheteur auquel il faudrait ajouter 6000 $ de taxes et 2500 $ d’assurance, sans les rénovations. Un peu craintif, Pierre-Yves nous parle du « risque » qui plane au-dessus de la tête des proprios, représenté par la location des deux appartements. Pourtant, à Montréal, le taux d’inoccupation tourne autour de 1,5 %. René Lévesque aurait aimé ce beau risque.

Refaisons les calculs. Une hypothèque à 4 % représente environ 28 000 $ d’intérêts par année. Actuellement, les taux sont plus bas. Il faut ajouter à cette dépense 8500 $ en taxe et assurance, déductible en partie du revenu (en fait 50 % des dépenses pourront être déduites des revenus du couple). Les logements rapportent 18 000 $ par année. Le total des dépenses redescend donc à 18 500 $ moins les déductions d’impôt. On ne parle déjà plus d’un « loyer » de 2200 ou 2500 $ par mois, mais plutôt de 1500 $ par mois.

Il faut maintenant considérer l’avenir. Les loyers ne seront plus de 1500 $ par mois, mais bientôt de 1800 $, puis 2000 $, puis 2500 $ par mois dans quelques années. Le coût du logement du couple, lui, ne bougera pas.

Historiquement, le prix de l’immobilier augmente toujours à long terme, il suit l’inflation et protège contre elle mieux que l’or. En 1981, elle a culminé à 18 %. Les locataires ont vu leurs loyers multipliés par 10 ou 15 en quelques années et les propriétaires ont alors décuplé leur capital immobilier sans rien faire, la valeur d’un immeuble se calculant comme un multiple de ce qu’il rapporte, autour de vingt fois le revenu brut. On ne parle pas de justice ici, mais de comptabilité.

Dans cet exemple, McSween parlait d’un couple gagnant chacun environ 60 000 $ par année, 120 000 $ pour les deux, largement capables de payer 1500 $ de loyer et plus pour diminuer l’emprunt. En fait, on dit que le coût du logement tourne autour de 25 % du revenu selon les normes, soit 30 000 $ pour le couple. Dans une dizaine d’années, leur immeuble vaudra plus de 1 000 000 $ alors qu’ils auront versé 180 000 $, leurs locataires au moins autant et remboursé une bonne partie de l’hypothèque grâce à l’augmentation de leurs salaires. Rappelons que lorsque les salaires augmentent, le coût du duplex et de la dette ne bouge pas, il reste à 785 000 $, pieux inclus. Le couple aura déjà gagné 225 000 $ (1 000 000 $ moins 775 000 $) sans avoir versé un sou de plus, un rendement de 150 % (sur la mise de fonds) sur une décennie.

Entre 1976 et 2009, le prix des maisons du Plateau a été multiplié par 20. Pour notre duplex, cela voudrait dire qu’il se vendrait 14 millions en 2048 et que le couple ne serait toujours pas à l’âge de la retraite. Cela ne se reproduira peut-être pas à cette échelle, mais la pression à la hausse est toujours forte : augmentation de la population mondiale, migration, bien-être économique font grimper les prix dans toutes les capitales.

S’ils avaient plutôt loué un appartement, ils n’auraient rien du tout aujourd’hui, sauf des obligations du Québec peut-être, et payeraient probablement 4000 $ ou 8000 $ de loyer par mois en 2038 ou 2048. En 1980, un logement sur la rue Duluth se louait 80 $ par mois. 20 ans plus tard, en 2000, c’était déjà 8 fois plus sans aucune rénovation.

Mais ce n’est pas tout, McSween a aussi parlé des « vieilles maisons pièce sur pièce dont le goudron qui servait à bloquer l’air avait séché ». Des maisons « chauffées à l’eau chaude ». Or il existe plusieurs moyens d’isoler parfaitement ces maisons extrêmement solides et très confortables. De nombreux programmes d’aide à la rénovation donnent des subventions et de la valeur aux propriétaires en plus de leur permettre d’augmenter les loyers et de diminuer les dépenses !

Si l’immobilier devient parfois un peu fou, c’est justement pour ces raisons : protection contre l’inflation, stabilité dans le temps, confort modulable au goût des propriétaires et parfois, exploitation des locataires, du moins de leur volonté de ne pas s’impliquer dans leur propre vie financière. Sans compter qu’il s’agit « d’épargne forcée ».

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